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 WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT

 Die Wohnungseigentümer können per Mehrheitsbeschluss über den Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinschaft entscheiden, wenn der Erwerb ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. (BGH, Urteil v. 18.3.2016, V ZR 75/15)

Kosten für die eigenmächtige Sanierung von Gemeinschaftseigentum kann ein Wohnungseigentümer nur dann als Bereicherungsausgleich ersetzt verlangen, wenn die Maßnahme ohnehin hätten durchgeführt werden müssen. Wer den Ersatz schuldet, hängt von der Beschlusslage und der Dringlichkeit der Maßnahme ab. (BGH, Urteil v. 25.9.2015, V ZR 246/14)

Die Teilungserklärung kann die Gültigkeit von Beschlüssen von der Unterzeichnung des Versammlungsprotokolls durch zwei Wohnungseigentümer abhängig machen. Ausnahmsweise kann aber trotz einer solchen qualifizierten Protokollierungsklausel die Unterschrift des Verwalters ausreichen. (BGH, Urteil v. 25.9.2015, V ZR 203/14)

Unterlassungsansprüche wegen der zweckwidrigen Nutzung eines Sondereigentums (hier: Hobbyraum als Wohnung) verjähren nicht, solange die Nutzung anhält. Verwirkung kommt nur in Betracht, wenn die Störung ununterbrochen angedauert hat. (BGH, Urteil v. 8.5.2015, V ZR 178/14)

Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer Beitrags- oder Schadensersatzansprüche gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten von allen Wohnungseigentümern zu tragen. Eine Freistellung des obsiegenden Eigentümers von den Kosten kommt nicht in Betracht. (BGH, Urteil v. 4.4.2014, V ZR 168/13)

Eine eigenmächtige bauliche Veränderung, die die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erschwert, müssen die anderen Eigentümer nicht hinnehmen, selbst wenn ihnen eine finanzielle Kompensation in Aussicht gestellt wird. (BGH, Urteil v. 7.2.2014, V ZR 25/13)

Die im Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen müssen in der Jahresgesamtabrechnung nicht danach aufgeschlüsselt werden, für welchen Abrechnungszeitraum sie geschuldet waren. (BGH, Urteil v. 11.10.2013, V ZR 271/12)

Im Gesamtwirtschaftsplan müssen die künftigen Hausgeldvorschüsse der Wohnungseigentümer nicht ausdrücklich als Einnahmen aufgeführt werden. (BGH, Urteil v. 7.6.2013, V ZR 211/12)

Es ist zulässig, in Mehrhausanlagen getrennte Instandhaltungsrücklagen für die einzelnen Gebäude zu bilden. (BGH, Urteil v. 17.4.2015, V ZR 12/14)

 

 

Wohnungseingangstüren sind zwingend Gemeinschaftseigentum

Wohnungseingangstüren stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Das gilt selbst dann, wenn die Teilungserklärung die Türen zu den einzelnen Wohnungen dem Sondereigentum zuschreibt. Über die äußere Gestaltung der Wohnungseingangstüren entscheiden daher alle Eigentümergemeinschaftlich. (BGH, Urteil v.25.10.2013, V ZR 212/12)

 Wohnungseigentümer haften untereinander auch ohne Verschulden

Wohnungseigentümer haften gegenseitig bei Schäden am Wohnungseigentum. Dies gilt auch im Verhältnis von Mietern zueinander, die die Räume von Wohnungseigentümern angemietet haben, entschied der Bundesgerichtshof(BGH) im Fall eines Schadens in einem Operationszentrum. (BGH, Urteil v. 25.10.2013, V ZR 230/12)

Periodenfremde Zahlungen in der Jahresabrechnung

Die im Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen müssen in der Jahresgesamtabrechnung nicht danach aufgeschlüsselt werden, für welchen Abrechnungszeitraum sie geschuldet waren. (BGH, Urteil v. 11.10.2013, V ZR 271/12)

Wohnungskäufer haftet nicht für Altschulden

Das Vorrecht der WEG für Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung begründet keine Haftung des Erwerbers einer Wohnung für die Hausgeldschulden des Voreigentümers. Der BGH widerspricht damit einer weitverbreiteten Meinung. (BGH, Urteil v.13.9.2013, V ZR 209/12)

Keine Abnahme durch Bauträger-Verwalter

Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, wonach ein vom Bauträger bestimmter Erstverwalter das Gemeinschaftseigentum abnehmen kann, ist unwirksam. (BGH, Beschluss v. 12.9.2013,VII ZR 308/12)  

WEG-Verwalter kann Anwalt beauftragen

Bei einer Beschlussanfechtungsklage kann der WEG-Verwalter die beklagten Wohnungseigentümer aufgrund gesetzlicher Vertretungsmacht im Außenverhältnis umfassend vertreten und einen Rechtsanwalt beauftragen. (BGH, Urteil v. 5.7.2013, VZR 241/12)

Haftung des Erben für neue Hausgeldschulden

Der Erbe einer Eigentumswohnung haftet im Regelfall für Hausgeldschulden, die nach dem Erbfall fällig geworden oder durch Eigentümerbeschluss begründet worden sind. Nur ausnahmsweise kann der Erbe seine Haftung auf den Nachlass beschränken. (BGH, Urteil v. 5.7.2013, V ZR 81/12)

Darstellung der Hausgeldvorschüsse imWirtschaftsplan

Im Gesamtwirtschaftsplan müssen die künftigenHausgeldvorschüsse der Wohnungseigentümer nicht ausdrücklich als Einnahmenaufgeführt werden. (BGH, Urteil v.7.6.2013, V ZR 211/12)

Videoüberwachung in WEG unter strengenVoraussetzungen erlaubt

Der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage kanngrundsätzlich mit einer Videokamera überwacht werden. Dies ist allerdings anstrenge Voraussetzungen geknüpft. (BGH,Urteil v. 24.5.2013, V ZR 220/12)

Sanierung muss Regeln der Technikerfüllen

Bei gravierenden Mängeln der Bausubstanz entsprichtnur eine dem Stand der Technik und den Regeln der Baukunst entsprechendeSanierung ordnungsgemäßer Verwaltung. Solche Sanierungen sind grundsätzlichDIN-gerecht auszuführen. (BGH, Urteil v.24.5.2013, V ZR 182/12)

Eigentümer können Verkauf vonGemeinschaftseigentum verweigern

Wohnungseigentümer können nicht per Mehrheitsbeschlussverpflichtet werden, einer Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichenEigentums zuzustimmen. Nur in Ausnahmefällen ist eine Mitwirkungspflicht aneiner solchen Veräußerung denkbar. (BGH,Urteil v. 12.4.2013, V ZR 103/12)

WEG darf über Rauchwarnmelderentscheiden

Die Wohnungseigentümer können den Einbau vonRauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrechteine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Rauchwarnmelder, dieaufgrund eines Beschlusses angebracht worden sind, stehen nicht imSondereigentum. (BGH, Urteil v.8.2.2013, V ZR 238/11)

Im Zweifel sind die Wohnungseigentümerverklagt

Nennt ein Wohnungseigentümer in einerBeschlussanfechtungsklage keine beklagte Partei, ist grundsätzlich davonauszugehen, dass er die übrigen Wohnungseigentümer verklagen will. (BGH, Urteil v. 14.12.2012, V ZR 102/12)

Zur Abgrenzung bauliche Veränderung -Modernisierung - modernisierende Instandsetzung

Eine Maßnahme, die die Wohnungseigentumsanlage optischverändert, ist nicht zwingend eine bauliche Veränderung, der alle Eigentümerzustimmen müssen. Es kann sich dabei auch um eine modernisierendeInstandsetzung oder eine Modernisierung handeln. (BGH, Urteil v. 14.12.2012, V ZR 224/11)

Gericht muss Eigentümerliste vomVerwalter fordern

Bei einer Anfechtungsklage muss das Gericht aufAnregung des Klägers der Verwaltung aufgeben, eine aktuelle Liste derWohnungseigentümer vorzulegen. Gegebenenfalls muss es die Anordnung mitOrdnungsmitteln durchsetzen. (BGH,Urteil v. 14.12.2012, V ZR 162/11)

Keine Ungleichbehandlung vonWohnungseigentümern

Eine WEG darf die Wohnungseigentümer nicht ohneSachgrund unterschiedlich behandeln. Geht die Gemeinschaft wegen einesVerstoßes gegen einen Eigentümer vor, während sie einen anderen bei gleicherSachlage gewähren lässt, kann hierin eine unzulässige Ungleichbehandlungliegen. (BGH, Urteil v. 30.11.2012, V ZR234/11)

Kostenregelung erstreckt sich auf alleBalkonteile

Sieht die Teilungserklärung vor, dass jeder Eigentümerfür die Instandhaltung und Instandsetzung des Balkons seiner Wohnung aufkommenmuss, erfasst dies auch die Kosten, die die im Gemeinschaftseigentum stehendenBalkonteile betreffen. (BGH, Urteil v.16.11.2012, V ZR 9/12)

Aufteilungsplan enthält keineNutzungsbeschränkung

Aus Bezeichnungen des planenden Architekten imAufteilungsplan ergeben sich grundsätzlich keine Beschränkungen der zulässigenNutzung. (BGH, Urteil v. 16.11.2012, VZR 246/11)

Zuordnung von Versorgungsleitungen

Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie imGemeinschaftseigentum verlaufen. Das gilt auch, wenn ein Leitungsstrangausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient. (BGH, Urteil v. 26.10.2012, V ZR 57/12)

Keine Erstattung von Mehrkosten wegenunnötiger Hausgeldverfahren

Macht eine WEG Hausgeldforderungen für mehrereWohnungen desselben Eigentümers ohne sachlichen Grund in Einzelverfahrenanstatt in einem einzigen Prozess geltend, muss der unterlegeneWohnungseigentümer die hierdurch entstehenden Mehrkosten nicht tragen. (BGH, Beschluss v. 18.10.2012, V ZB 58/12)

Veräußerungszustimmung überdauertVerwalterwechsel

Die Zustimmung des Verwalters zu der Veräußerung vonWohnungseigentum bleibt auch wirksam, wenn die Bestellung des Verwalters endet.(BGH, Beschluss v. 11.10.2012, V ZB2/12)

Eigentümer können überWEG-Kreditaufnahme beschließen

Es liegt in der Beschlusskompetenz derWohnungseigentümer, über eine Kreditaufnahme durch die WEG zu beschließen. Obund ggf. unter welchen Voraussetzungen eine Kreditaufnahme ordnungsgemäßerVerwaltung entspricht, ließ der BGH allerdings offen. (BGH, Urteil v. 28.9.2012, V ZR 251/11)

Fehlende Ladung eines Eigentümers machtBeschlüsse nicht nichtig

Wird ein Wohnungseigentümer nicht zu einerEigentümerversammlung eingeladen, führt dies in der Regel nur dazu, dass diedort gefassten Beschlüsse anfechtbar sind, nicht aber zur Nichtigkeit derBeschlüsse. (BGH, Urteil v.20.7.2012, V ZR 235/11)

Unrichtiger Grundbucheintrag begründetkeine Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer

Die Eintragung im Grundbuch begründet keine Rechte undPflichten als Wohnungseigentümer, wenn der Eigentumserwerb materiell-rechtlichunwirksam war. (BGH, Urteil v.20.7.2012, V ZR 241/11)

Unberechtigtes "Nein" zuVeräußerung kann verbindlich sein

Kann die Zustimmung zur Veräußerung vonWohnungseigentum nur aus wichtigem Grund verweigert werden, wird ein dieZustimmung versagender Beschluss der Wohnungseigentümer im Regelfall auch dannbestandskräftig, wenn ein wichtiger Grund zu Unrecht angenommen worden ist. (BGH, Urteil v. 20.7.2012, V ZR 241/11)

Auch in WEG-Sachen kann Nichtzulassungsbeschwerdezulässig sein

Der bis Ende 2014 befristete Ausschluss derNichtzulassungsbeschwerde in Wohnungseigentumssachen greift nicht, wenn dasBerufungsgericht die Berufung als unzulässig verworfen hat. (BGH, Beschluss v. 19.7.2012, V ZR 255/11)

Wohnungseigentümer kann Stimme nichtzurücknehmen

Ein Wohnungseigentümer kann eine in der Eigentümerversammlungabgegebene Stimme nicht mehr widerrufen, sobald diese beim Versammlungsleiterzugegangen ist. (BGH, Urteil v.13.7.2012, V ZR 254/11)

Geschädigter Wohnungseigentümer mussgegen Verzögerung von Instandsetzung vorgehen

Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerterInstandsetzungsmaßnahmen scheidet aus, wenn der betroffene Wohnungseigentümervorherige Beschlüsse, die die Instandsetzung zurückstellen, nicht angefochtenhat. (BGH, Urteil v. 13.7.2012, VZR 94/11)

Gewerbliche Kinderbetreuung in der WEG –Bestandskräftiger Verbotsbeschluss bindet Eigentümer

Eine von der Eigentümergemeinschaft ungenehmigteTagesmuttertätigkeit in einer Eigentumswohnung darf nicht fortgeführt werden,wenn die Eigentümer einen bestandskräftigen Untersagungsbeschluss gefassthaben. (BGH, Urteil v. 13.7.2012, V ZR204/11)

 Auch „Ein-Euro-GmbH“ kann WEG-Verwaltersein

Wohnungseigentümer können grundsätzlich auch einehaftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft (sog. „Ein-Euro-GmbH“) zumVerwalter bestellen. Voraussetzung ist aber, dass eine ausreichende Bonitätgewährleistet ist. (BGH, Urteil v.22.6.2012, V ZR 190/11)

Für altes Gebäude gelten alteSchallschutz-Grenzwerte

Der erforderliche Schallschutz in einerWohnungseigentumsanlage richtet sich grundsätzlich nach den Schutzwerten, diebei Errichtung des Gebäudes gültig waren. Es gibt keinen allgemeinen Anspruchdarauf, dass ein vorhandener, die Mindestanforderungen überschreitenderTrittschallschutz beibehalten wird. (BGH,Urteil v. 1.6.2012, V ZR 195/11)

Beschluss über Jahresabrechnungbeeinflusst Verjährung von Hausgeldvorschuss nicht

Die dreijährige Verjährungsfrist für Ansprüche aufHausgeldvorschüsse beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Vorschüssefällig sind. Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht dazu, dass dieVerjährung neu beginnt. (BGH, Urteil v.1.6.2012, V ZR 171/11)

 Kein Anspruch auf Änderung dersachenrechtlichen Grundlagen einer WEG

§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG gibt einem Wohnungseigentümerkeinen Anspruch darauf, dass die Teilungserklärung nach einer Umgestaltung desGebäudes den tatsächlichen Gegebenheiten angepasst wird, wenn davon auch dieEigentumszuordnung betroffen wäre. (BGH,Urteil v. 11.5.2012, V ZR 189/11)

 

Werdender Wohnungseigentümer haftet fürHausgeld allein

Der werdende Wohnungseigentümer haftet beim Ersterwerbvom Bauträger bzw. teilenden Eigentümer allein für die Lasten der Wohnung,sobald er eine verfestigte Erwerbsposition erlangt hat. Der noch im Grundbucheingetragene Veräußerer muss nicht mehr für die Lasten aufkommen. (BGH, Urteil v. 11.5.2012, V ZR 196/11)

Keine Nichtzulassungsbeschwerde inWEG-Sache, auch wenn falsches Gericht entschieden hat

Die Beurteilung, ob die Nichtzulassungsbeschwerdedeshalb ausgeschlossen ist, weil es sich um eine wohnungseigentumsrechtlicheStreitigkeit handelt, richtet sich nach dem anwendbaren Recht und nicht danach,ob das richtige Gericht entschieden hat. (BGH,Beschluss v. 10.5.2012, V ZR 228/11)

Sondernutzungsrecht zugunsten einesBruchteilseigentümers möglich

Ein Sondernutzungsrecht kann auch einemMiteigentumsanteil an einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit zugeordnetwerden. Es muss nicht zwingend für die Einheit insgesamt bestellt werden. (BGH, Beschluss v. 10.5.2012, V ZB 279/11)

Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltungverjährt nicht

Der Anspruch des Wohnungseigentümers aufordnungsmäßige Verwaltung unterliegt grundsätzlich nicht der Verjährung. (BGH, Urteil v. 27.4.2012, V ZR 177/11)

Wohnungsaufteilung vermehrt Stimmrechtenicht

Durch die Aufteilung eines Wohnungseigentums ohneZustimmung der anderen Eigentümer und die Veräußerung der neuen Einheiten anDritte entstehen bei Geltung des Kopfstimmrechts keine weiteren Stimmrechte.(BGH, Urteil v. 27.4.2012, V ZR211/11)

Vier-Augen-Prinzip erlaubt keineEin-Mann-Lösung

Soll die Gültigkeit von Eigentümerbeschlüssen davonabhängen, dass zwei Wohnungseigentümer das Protokoll unterzeichnen, muss dasProtokoll von zwei verschiedenen natürlichen Personen unterschrieben sein. Esgenügt nicht, dass dieselbe Person als Vertreter zweier Eigentümer unterschreibt.(BGH, Urteil v. 30.3.2012, V ZR178/11)

Eigentümerbeschluss über Pflicht zumWinterdienst ist nichtig

Die einzelnen Wohnungseigentümer können nicht durchMehrheitsbeschluss verpflichtet werden, im Wechsel den Winterdienst zu leisten.Hierfür bedarf es einer Vereinbarung. (BGH,Urteil v. 9.3.2012, V ZR 161/11)

WEG muss keinen Sanierungsplanaufstellen

Es liegt im Ermessen der Wohnungseigentümer, ob siefür die Sanierung eines Altbaus einen mehrjährigen Sanierungsplan erstellenoder sich darauf beschränken, die unmittelbar erforderlichen Einzelmaßnahmen zubeschließen. (BGH, Urteil v.9.3.2012, V ZR 161/11)

Neuer Beschluss über bestehende Schuldist nichtig

Die Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, bereitsentstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen einesWohnungseigentümers mit Stimmenmehrheit erneut zu beschließen und so neu zubegründen. Ein dennoch gefasster Beschluss ist mangels Beschlusskompetenznichtig. (BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR147/11)

 Verwalter nur bei konkreterInteressenkollision als Zustellungsvertreter ausgeschlossen

Der Verwalter ist als Zustellungsbevollmächtigter derWohnungseigentümer nur ausgeschlossen, wenn die konkrete Gefahr besteht, erwerde die Eigentümer nicht sachgerecht informieren. Das ist nicht allein schondann der Fall, wenn es in dem Verfahren um die Verwalterbestellung geht. (BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 170/11)

Keine Anfechtungsklage gegenUntergemeinschaft

Eine Anfechtungsklage gegen einen Eigentümerbeschlussist immer gegen sämtliche anderen Miteigentümer zu richten. Das gilt auch fürBeschlüsse aus Untergemeinschaften mit eigener Beschlusskompetenz. (BGH, Urteil v. 2.3.2012, V ZR 89/11)

 Im Zweifel ist WEG für Fensteraustauschzuständig

Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zurInstandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen im Bereich desSondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei denAußenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im ZweifelSache der Gemeinschaft. (BGH,Urteil v. 2.3.2012, V ZR 174/11)

 WEG-Heizkostenabrechnung zwingend nachVerbrauch

Die Heizkostenverordnung gilt auch für WEGsunmittelbar. Deshalb sind die Heizkosten in den Einzelabrechnungen zwingendnach Verbrauch zu verteilen. In die Gesamtabrechnung sind hingegen dietatsächlichen Zahlungen einzustellen. Für Abgrenzungen ist dort kein Raum. (BGH, Urteil v. 17.2.2012, V ZR 251/10)

Eigentümer müssen Verwalter trotzwichtigen Grundes nicht abberufen

Auch wenn ein wichtiger Grund für die Abberufung desVerwalters besteht, haben die Eigentümer einen Spielraum, ob sie den Verwaltertatsächlich abberufen. (BGH, Urteil v.10.2.2012, V ZR 105/11)

Kein Forderungseinzug durch abberufenenVerwalter

Ein WEG-Verwalter, der wegen gravierender Pflichtverletzungenabberufen wurde, darf keine Forderungen der WEG mehr einziehen. (BGH, Urteil v. 20.1.2012, V ZR 55/11)

ondernutzungsrecht muss genau umrissensein

Aus einer Ermächtigung in der Teilungserklärung, dassder teilende Eigentümer an Flächen des Gemeinschaftseigentums nachträglichSondernutzungsrechte begründen kann, muss eindeutig hervorgehen, auf welcheFlächen sich die Befugnis bezieht. (BGH,Urteil v. 20.1.2012, V ZR 125/11)

 Zwangsverwalter ist nicht fürHausgeldrückstände zuständig

Der Zwangsverwalter einer Eigentumswohnung ist nichtverpflichtet, rückständige Hausgelder bzw. rückständige Sonderumlagen zuzahlen. Das zählt nicht zu seinem Pflichtenkreis. (BGH, Urteil v. 9.12.2011, V ZR 131/11)

Erwerber haftet für Abrechnungsspitze

Der Erwerber einer Eigentumswohnung haftet auch dannfür die Abrechnungsspitze, wenn eine nach Eigentumsübergang beschlosseneJahresabrechnung an den Voreigentümer adressiert ist. (BGH, Urteil v. 2.12.2011, V ZR 113/11)

Wann ist Sondervergütungerstattungsfähig?

Eine Sondervergütung des Verwalters für dieBearbeitung eines Rechtsstreits gegen einen Wohnungseigentümer gehörtjedenfalls dann nicht zu den zu erstattenden Kosten des Rechtsstreits, wenn derVerwalter die Ansprüche der WEG im eigenen Namen geltend macht. (BGH, Beschluss v. 17.11.2011, V ZB 134/11)

Bauliche Veränderung - Ohne Zustimmungkeine Zahlungspflicht

Ein Wohnungseigentümer, der einer baulichen Maßnahmegem. § 22 Abs. 1 WEG nicht zustimmt, ist von den damit verbundenen Kostenbefreit. Dabei kommt es nicht darauf an, ob seine Zustimmung erforderlich waroder nicht. (BGH, Urteil v. 11.11.2011,V ZR 65/11)

 Anfechtungsklage immer gegen alle

Auch in einer Mehrhausanlage ist eine Anfechtungsklageausnahmslos gegen sämtliche übrigen Mitglieder der WEG zu richten. (BGH, Urteil v. 11.11.2011, V ZR 45/11)

Testamentsvollstrecker muss Hausgeldzahlen

Gehört eine Eigentumswohnung zu einem Nachlass, weilsie der Testamentsvollstrecker für den Erben mit Nachlassmitteln erworben hat,sind die Hausgeldschulden, die während der Testamentsvollstreckung fälligwerden, Nachlassverbindlichkeiten. (BGH,Urteil v. 4.11.2011, V ZR 82/11)

Kopfprinzip für Verwalterwahl nichtzwingend

Ist für die Abstimmung in der Eigentümerversammlungdas gesetzliche Kopfprinzip durch Vereinbarung zugunsten des Objekt- oder desWertprinzips abbedungen, gilt das vereinbarte Stimmprinzip auch für Bestellungund Abberufung des Verwalters. Hieran hat sich durch die WEG-Reform nichtsgeändert. (BGH, Urteil v. 28.10.2011, VZR 253/10)

Videoüberwachung des eigenen Gartenszulässig

Auch bei einer nach dem WEG geteilten Reihenhausanlagedarf ein Eigentümer „seine" Gartenfläche mit einer Videokamera überwachen.(BGH, Urteil v. 21.10.2011, V ZR 265/10)

Hebeanlage von Doppelparker kannSondereigentum sein

Das an einer Doppelstockgarage gebildeteSondereigentum erstreckt sich auf die dazugehörige Hebeanlage, wenn durch diesekeine weitere Garageneinheit betrieben wird. (BGH, Urteil v. 21.10.2011, V ZR 75/11)

Stimmverbot nur in engen Grenzen

Ein Wohnungseigentümer ist nur dann wegen eines gegenihn gerichteten Rechtsstreits vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn der Beschlussverfahrensrechtliche Maßnahmen betrifft. Dass der Beschluss inhaltlichAuswirkungen auf den Rechtsstreit hat oder haben kann, genügt nicht für einenStimmrechtsausschluss. (BGH, Urteil v.14.10.2011, V ZR 56/11)

 Verwalter muss für WEG Offenbarungseidleisten

Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, ineinem gegen die WEG gerichteten Vollstreckungsverfahren für die Gemeinschaftdie eidesstattliche Versicherung abzugeben. (BGH, Beschluss v. 22.9.2011, I ZB 61/10)

Großer Spielraum bei Änderung desVerteilungsschlüssels

Wohnungseigentümer haben bei der Änderung derKostenverteilung viel Spielraum. Auch wenn ein Eigentümer, der bisher besonderswenig zahlen musste, durch den neuen Schlüssel wesentlich mehr belastet wird,ist die Änderung zulässig, wenn dies größere Verteilungsgerechtigkeit bringt. (BGH, Urteil v. 16.9.2011, V ZR 3/11)

Mehrvertretungsgebühr beiBeschlussanfechtung

Vertritt ein Rechtsanwalt bei einer Anfechtungsklagedie beklagten Wohnungseigentümer, fällt auch dann die Gebühr für die Vertretungmehrerer Auftraggeber an, wenn der Anwalt den Auftrag zur Vertretung der beklagtenEigentümer vom Verwalter erhalten hat. (BGH,Beschluss v. 15.9.2011, V ZB 39/11)

WEG kann Wohnung von insolventemHausgeldschuldner versteigern lassen

In der Insolvenz eines Wohnungseigentümers hat die WEGfür bestimmte rückständige Hausgeldforderungen ein Recht auf abgesonderteBefriedigung aus der Wohnung. Dann kann sie die Wohnung versteigern lassen. (BGH, Urteil v. 21.7.2011, IX ZR 120/10)

Verwalter kann selbst umVerwaltungsunterlagen streiten

Gibt ein Wohnungseigentümer dem VerwalterVerwaltungsunterlagen, die er von diesem erhalten hatte, nicht zurück, kann derVerwalter selbst auf Rückgabe klagen. (BGH,Urteil v. 15.7.2011, V ZR 21/11)

 Zentrales WEG-Berufungsgericht -Vorsicht Falle!

Bezeichnet das Amtsgericht einen Rechtsstreit als„Wohnungseigentumssache", darf ein Rechtsanwalt allein hieraus nichtschließen, dass das zentrale WEG-Berufungsgericht für die Berufung zuständigist. (BGH, Beschluss v. 14.7.2011, V ZB67/11)

Heizkörper können Sondereigentum sein

Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss aneine Zentralheizung können dem Sondereigentum zugeordnet werden. In diesem Fallsind auch die Thermostatventile Sondereigentum. (BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 176/10)

Fehlen einer Abmahnung kannEntziehungsbeschluss kippen

Ein Wohnungseigentümer kann einen Beschluss über dieEntziehung seines Wohnungseigentums mit der Begründung anfechten, dass keineAbmahnung vorausgegangen ist. War eine Abmahnung erfolgt, spielt derenBerechtigung erst bei der nachfolgenden Entziehungsklage eine Rolle. (BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 2/11)

Mieter haftet länger für Schaden amGemeinschaftseigentum

Für Schadensersatzansprüche einer WEG gegen den Mietereines Miteigentümers wegen Beschädigung von Gemeinschaftseigentum gilt diekurze mietrechtliche Verjährungsfrist von 6 Monaten nicht. (BGH, Urteil v. 29.6.2011, VIII ZR 349/10)

 Hobbyraum ist nicht zum Wohnen da

Ein in der Teilungserklärung als „Hobbyraum"ausgewiesener Raum darf nicht zu Wohnzwecken benutzt werden. Darauf, ob dieWohnnutzung im Einzelfall stört, kommt es nicht an. (BGH, Beschluss v. 16.6.2011, V ZA 1/11)

Gericht kann Notverwalter einsetzen

Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass einuntauglicher Verwalter abberufen und ein tauglicher Verwalter bestellt wird.Auf Antrag kann das Amtsgericht auch einen Notverwalter einsetzen, wenn hierfürein dringendes Bedürfnis besteht. (BGH,Urteil v. 10.6.2011, V ZR 146/10)

 Ort einer Eigentümerversammlung darfnicht spontan verlegt werden

Wenn sich Wohnungseigentümer schriftlich daraufgeeinigt haben, wann und wo eine Eigentümerversammlung abgehalten werden soll,darf der Ort dieser Versammlung nicht einseitig geändert werden. (BGH, Urteil v. 10.6.2011, V ZR 222/10)

Kläger kann bei BeschlussanfechtungAdressen nachreichen

Die einmonatige Klagefrist bei der Anfechtung vonBeschlüssen der Wohnungseigentümer wird durch Zustellung an den Verwaltergewahrt. Namen und Anschriften der Eigentümer können im Berufungsverfahrennachgereicht werden. (BGH, Urteil v.20.5.2011, V ZR 99/10)

Keine Klage gegen Verwalter, wennEigentümer selbst entscheiden

Lehnen es die Wohnungseigentümer anstelle desVerwalters ab, der Veräußerung eines Wohnungseigentums zuzustimmen, muss derVerkäufer die Eigentümer und nicht den Verwalter auf Zustimmung verklagen. (BGH, Urteil v. 13.5.2011, V ZR 166/10)

Wer Maßnahme ablehnt, muss trotzdemzahlen

Wohnungseigentümer, die einer durchgeführtenInstandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme nicht zugestimmt haben, müssensich selbst dann an den Kosten hierfür beteiligen, wenn der zugrundeliegendeBeschluss erfolgreich angefochten worden ist. (BGH, Urteil v. 13.5.2011, V ZR 202/10)

Wohnungseigentümer kann Videoauge amEingang verlangen

Ein Wohnungseigentümer kann den Einbau einerVideokamera am Hauseingang verlangen, wenn diese nur kurz aktiviert wird, wenngeklingelt wurde und die Bilder nur in die jeweilige Wohnung übertragen werden.(BGH, Urteil v. 8.4.2011, V ZR 210/10)

Wiederbestellung des Verwalters ohneVergleichsangebot möglich

Vor der Wiederbestellung des WEG-Verwalters müssenkeine Vergleichsangebote anderer Verwalter eingeholt werden. Die Eigentümerkönnen auch dann am bewährten Verwalter festhalten, wenn dessen Vergütung höherist als die anderer Verwalter. (BGH,Urteil v. 1.4.2011, V ZR 96/10)

BGH ist bei Änderung derKostenverteilung großzügig

Den Wohnungseigentümern steht ein weiterGestaltungsspielraum zu, wenn sie den Umlageschlüssel für Betriebskosten ändernwollen. (BGH, Urteil v. 1.4.2011, V ZR162/10)

Verwalterentlastung ist im Zweifel 1.000Euro wert

Der Streitwert einer Klage gegen die Verwalterentlastungbestimmt sich nach der Höhe möglicher Ansprüche gegen den Verwalter und demWert, den die Vertrauensbekundung hat, die in der Entlastung liegt. Letztererist in der Regel mit 1.000 Euro zu veranschlagen. (BGH, Beschluss v. 31.3.2011, V ZB 236/10)

 Unberechtigte Ausgaben gehören auch indie Jahresabrechnung

Ausgaben, die der Verwalter zu Unrecht aus Mitteln derWEG getätigt hat, sind in die Jahresabrechnung einzustellen und auf dieEigentümer zu verteilen. Streit um Schadensersatz ist grundsätzlich außerhalbder Abrechnung zu klären. (BGH, Urteilv. 4.3.2011, V ZR 156/10)

Kläger muss beklagte Wohnungseigentümergenau bezeichnen

Bei der Beschlussanfechtung muss der Kläger diebeklagten Wohnungseigentümer mit Namen und Anschrift benennen. Dass dieKonkretisierung der Beklagten nicht schon mit Klageerhebung, sondern erst biszum Ende der mündlichen Verhandlung erfolgen muss, ändert hieran nichts. (BGH, Urteil v. 4.3.2011, V ZR 190/10)

Verwalter darf nicht grenzenlos Aufträgevergeben

Auch wenn ein Sanierungsbeschluss keineKostenobergrenze nennt, darf der WEG-Verwalter keine Aufträge in unbegrenzterHöhe vergeben. Er muss sich vielmehr an dem ihm bekannten Willen der Eigentümerorientieren. (BGH, Urteil v. 18.2.2011,V ZR 197/10)

BGH interpretiert „Modernisierung"großzügig

Bei der Frage, ob eine bauliche Veränderung oder eineModernisierungsmaßnahme vorliegt, ist der Begriff der „Modernisierung"großzügig zu handhaben. (BGH, Urteil v.18.2.2011, V ZR 82/10)

Verwalter muss keine Kopien verschicken

Ein Wohnungseigentümer, der Einsicht in dieVerwaltungsunterlagen nehmen möchte, muss dies in der Regel im Büro desVerwalters tun. Er hat keinen Anspruch darauf, dass ihm der Verwalter Kopienübersendet. (BGH, Urteil v. 11.2.2011, VZR 66/10)

Zustellung von Anfechtungsklage kannauch nach Monaten rechtzeitig sein

Wird eine Anfechtungsklage den beklagtenWohnungseigentümern erst viele Monate nach der Eigentümerversammlungzugestellt, kann die einmonatige Klagefrist dennoch gewahrt sein. Verzögerungenbei Gericht gehen nicht zu Lasten des Klägers. (BGH, Urteil v. 11.2.2011, V ZR 136/10)

Verwalter darf Hausgeld nicht in eigenemNamen einklagen

Der WEG-Verwalter kann Ansprüche der WEG seitAnerkennung von deren Teilrechtsfähigkeit im Regelfall nicht mehr in eigenemNamen geltend machen. (BGH, Urteil v.28.1.2011, V ZR 145/10)

Mehrbelastung allein führt nicht zuÄnderung der Kostenverteilung

Eine Umlage der gemeinschaftlichen Kosten nach Flächestatt nach Miteigentumsanteilen führt nicht zwangsläufig zu einer gerechterenVerteilung. Auch bei einer Mehrbelastung von 70 Prozent hat ein Eigentümernicht ohne weiteres einen Anspruch auf Umstellung des Verteilerschlüssels vonMEA auf Fläche. (BGH, Urteil v.17.12.2010, V ZR 131/10)

Kein Versammlungs- undStimmrechtsausschluss bei Wohngeldverzug

Ein Wohnungseigentümer, der mit Hausgeldzahlungen inVerzug ist, kann deswegen nicht von der Eigentümerversammlung ausgeschlossenwerden. Ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden. (BGH, Urteil v. 10.12.2010, V ZR 60/10)

Umzugskostenpauschale in WEG möglich

Eine WEG kann eine Umzugskostenpauschale beschließen.Diese darf aber nicht unangemessen hoch sein und zu einer Ungleichbehandlungder Wohnungseigentümer führen. (BGH,Urteil v. 1.10.2010, V ZR 220/09)

Verwalter kann auch außerhalb von § 49Abs. 2 WEG für Prozesskosten haften

Auch wenn das Gericht dem WEG-Verwalter dieProzesskosten nicht gemäß § 49 Abs. 2 WEG auferlegt, kann der Verwaltertrotzdem zum Ersatz der Kosten verpflichtet sein. (BGH, Beschluss v. 18.8.2010, V ZB 164/09)

Wohnungseigentümer könnenHeizkostenverteilung per Mehrheitsbeschluss ändern

Wohnungseigentümer können eine Vereinbarung, nach derdie Heizkosten zu 100 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden, durcheinfachen Mehrheitsbeschluss ändern und die künftige Kostenverteilung derHeizkostenverordnung anpassen. (BGH,Urteil v. 16.7.2010, V ZR 221/09)

Eigentümer können Kostenverteilung nichtversteckt ändern

Wollen die Mitglieder einer WEG den Umlageschlüsselfür Betriebs- und Verwaltungskosten ändern, muss das transparent gestaltetwerden. Es reicht nicht, einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan einfachden neuen Schlüssel zugrundezulegen. Rückwirkend kann der Umlageschlüssel inder Regel nicht geändert werden. (BGH,Urteil v. 9.7.2010, V ZR 202/09)

Verlierer muss bei erfolgreicherBeschlussanfechtung mehrere Anwälte zahlen

Bei der Beschlussanfechtung kann jeder anfechtendeEigentümer einen eigenen Anwalt beauftragen. Hat die Klage Erfolg, muss dieunterlegene Partei (bzw. der Verwalter) die Kosten aller Anwälte erstatten. (BGH, Beschluss v. 8.7.2010, V ZB 153/09)

WEG kann Eigentümer ohne Anspruch nichtzu Rückbau zwingen

Eine WEG kann einen Miteigentümer außerhalb desBereichs der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten nicht durchMehrheitsbeschluss zu etwas verpflichten, worauf sie keinen Anspruch hat. (BGH, Urteil v. 18.6.2010, V ZR 193/09)

Wohnungseigentümergemeinschaft kannProzesskostenhilfe verlangen

Wenn eine WEG gegen eines ihrer MitgliederBeitragsforderungen gerichtlich geltend machen will, kann ihrProzesskostenhilfe bewilligt werden. (BGH,Beschluss v. 17.6.2010, V ZB 26/10)

Änderung des Verteilerschlüssels nur beierheblicher Mehrbelastung

Ein Wohnungseigentümer kann eine Änderung desVerteilerschlüssels für verbrauchsunabhängige Kosten (Verteilung nach Flächestatt nach Miteigentumsanteil) nur verlangen, wenn er ohne Änderung erheblichmehr belastet würde als mit Änderung. Die Mehrbelastung ist ab 25 Prozent alserheblich anzusehen. Das ist aber keine starre Grenze, sondern nur eineOrientierungsgröße. (BGH, Urteil v.11.6.2010, V ZR 174/09)

Wohnungseigentümer muss nicht fürgesamte Wasserkosten der WEG aufkommen

Entwarnung für Wohnungseigentümer: Sie haften fürWasserkosten einer WEG im Regelfall nur anteilig gemäß ihremMiteigentumsanteil. (BGH, Urteil v.20.1.2010, VIII ZR 329/08)

Eigentümer darf Wohnung an Feriengästevermieten

Die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oderwöchentlich wechselnde Feriengäste ist eine zulässige Wohnnutzung, es sei denn,die Teilungsklärung bestimmt etwas anderes oder die Wohnungseigentümer habenetwas anderes vereinbart. (BGH, Urteilv. 15.1.2010, V ZR 72/09)

Instandhaltungsrücklage - BGH kipptlangjährige Abrechnungspraxis

Tatsächliche und geschuldete Zahlungen derWohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresabrechnungweder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. Das hat der BGH entschiedenund damit eine weit verbreitete Abrechnungspraxis für unzulässig erklärt. (BGH, Urteil v. 4.12.2009, V ZR 44/09)

BGH; ZVG § 10 Abs. 3 Satz 1, § 27

Das Überschreiten der Wertgrenze des § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG muss (durch Vor-lage des Einheitswertbescheids) in der Form des § 16 Abs. 2 ZVG nachgewiesen werden.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann dem wegen Hausgeldrückständen in der Rangklasse 5 (§ 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG) angeordneten Zwangsversteigerungs-verfahren später in der Rangklasse 2 (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) beitreten, wenn die Finanzbehörde dem Vollstreckungsgericht auf sein zu stellendes Ersuchen nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG den Einheitswertbescheid vorgelegt und sie die übrigen Voraussetzungen nach § 10 Abs. 3 Satz 3 ZVG glaubhaft gemacht hat.
BGH, Beschl. v. 17. April 2008 - V ZB 13/08 - LG Heidelberg, AG Heidelberg

WEG § 21 IV

Die Beschlußfassung über eine modernisierende Instandsetzung (hier: Ersetzung einer Wohnungseingangstür mit lichter Durchgangsbreite von lediglich 808 mm durch eine moderne Tür mit zu erwartender noch geringerer Durchgangsbreite) entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Eigentümerbeschluß nicht erkennen läßt, welche Mindesdurchgangsbreite toleriert wird.

OLG Düsseldorf, Beschl. v. 26.05.2008-3 Wx 44/08

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.06.2008 – 3 Wx 77/08, WEG §§ 10 I 2, 21 IV, 28 V

Eine Regelung, wonach für die Herbstzeit vom 01.09. bis 30.01. eines Jahres die Wohnungseigentümer nach einem festgelegten Plan zum Fegen von Laub und zur allgemeinen Reinigung der Außenanlagen der Eigentümergemeinschaft herangezogen werden, kann nicht mit Mehrheit wirksam beschlossen werden. 

Ob notwendige Wasserzähler gekauft, gemietet oder geleast werden, unterliegt der Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss. Ordnungsgemäße Verwaltung entspricht nicht stets nur die preiswerteste Variante, sondern auch eine, die sich unter Berücksichtigung aller maßgeblichen Umstände als wirtschaftlich nicht unvertretbar erweist.  


LG Stuttgart, Beschluss vom 14.08.2008 – 19 T 299/08, WEG §§ 27 II Nr. 1, 44, 46

Zur Erhebung einer Anfechtungsklage benötigt der Wohnungseigentümer noch keine Eigentümerliste, weshalb ein Eilrechtsschutz nicht gegeben ist, da die namentliche Bezeichnung der beklagten Wohnungseigentümer im Anfechtungs-Rechtsstreit nach WEG bis spätestens zum Schluss der mündlichen Verhandlung zu erfolgen hat (§ 44 I 2 WEG) - unbeschadet seines gegen den amtierenden Wohnungseigentumsverwalters gerichteten Anspruchs auf Zurverfügungstellung einer aktuellen Eigentümerliste. 


LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 03.11.2008 – 2/13 T 33/08, WEG §§ 48, 49 II; ZPO §§ 46, 91 a II, 99, 569

Vor der Auferlegung von Prozesskosten ist ein Verwalter rechtliches Gehör zur beabsichtigten Kostenentscheidung zu gewähren.

Dem Verwalter, der gem. § 49 II WEG mit Kosten belastet wird, steht die sofortige Beschwerde nach §§ 91 a II 1, 99 II 1 ZPO analog zu. Ob dies entgegen § 99 I ZPO auch gilt, wenn er zugleich als unterlegene Partei des Rechtsstreits Berufung gegen das Urteil einlegen kann, bleibt offen. 

Ist der Verwalter zugleich Wohnungseigentümer und in dieser Eigenschaft Partei der Beschlussanfechtungsklage, bedarf es gem. § 48 I 2 WEG keiner Beiladung und selbst dann keiner gesonderten Zustellung des Urteils an ihn, wenn dieses einen Kostenausspruch nach § 49 II WEG enthält. 

 
Wenn ein Verwalter nicht selbst Wohnungseigentümer ist, sondern als Vertreter anderer Wohnungseigentümer auftritt und dabei über seine eigene Abberufung abstimmt, so übt er das Stimmrecht der Miteigentümer aus. Der Verwalter ist deshalb nicht gehindert, an der Beschlussfassung mitzuwirken. Dies stellte das Oberlandesgericht München im September 2010 fest.
Im November 2006 beschloss eine Eigentümergemeinschaft, das Vertragsverhältnis mit dem Hausverwalter ab Dezember 2006 aufzulösen. Der Verwalter verfügte für die diesbezüglich anberaumte Eigentümerversammlung über Stimmrechtsvollmachten mehrerer nicht anwesender Wohnungseigentümer. Dennoch wurde er von der Beschlussfassung ausgeschlossen. Antragsgemäß wurde die Abberufung des Verwalters beschlossen. Dieser erhob fristgemäß Anfechtungsklage gegen den Beschluss.
Die Klage hatte Erfolg: Der Beschluss über die Abberufung war rechtswidrig, weil der Verwalter trotz seiner Stimmrechtsbevollmächtigung aus der Versammlung entfernt worden war. Denn dadurch waren die Stimmrechte der vertretenen Wohnungseigentümer unzulässig beschnitten worden.
OLG München, Beschluss v. 15.09.10, Az. 32 Wx 16/10


Das Oberlandesgericht Hamm stellte fest, dass eine Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung einer Eigentumswohnung nur dann für die Eintragung des Eigentumswechsels ausreicht, wenn seine Verwalterstellung bis zum nach § 878 BGB maßgeblichen Zeitpunkt fortbesteht. Ist der Zeitraum der Verwalterbestellung vor dem Eingang des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt abgelaufen, muss außerdem die Zustimmung des neu bestellten Verwalters nachgewiesen werden.
OLG Hamm, Beschluss v. 12.05.10, Az. 15 W 139/10


Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss die Ausübung gemeinschaftsbezogener Gewährleistungsrechte wegen Mängeln an der Bausubstanz an sich gezogen, ist der einzelne Wohnungseigentümer jedenfalls dann nicht gehindert, dem Veräußerer eine Frist zur Mängelbeseitigung mit Ablehnungsandrohung zu setzen, wenn die fristgebundene Aufforderung zur Mängelbeseitigung mit den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht kollidiert. Führt die Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Ausübung der gemeinschaftsbezogenen Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln an der Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums an sich gezogen hat, Verhandlungen mit dem Veräußerer über die Beseitigung der Mängel, wird dadurch die Verjährung der Mängelbeseitigungsansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer gehemmt. Soweit eine gesonderte Ermächtigung nicht besteht, hemmt diese Verhandlung nicht die Verjährung der Ansprüche, die den Wohnungseigentümern nach Ablauf einer von ihnen mit Ablehnungsandrohung gesetzten Frist entstehen. Ein Berufungsgericht muss grundsätzlich keinen Hinweis darauf erteilen, dass es von der Auffassung des erstinstanzlichen Gerichts abweichen will, wenn die dem angefochtenen Urteil zugrunde liegende Auffassung des erstinstanzlichen Gerichts als zentraler Streitpunkt zur Überprüfung durch das Berufungsgericht gestellt wird und die betroffene Partei deshalb von der Entscheidung des Berufungsgerichts nicht überrascht wird.
BGH, 19.8.2010, Az.: VII ZR 113/09


In einem kürzlich vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ging es um die Frage, wer im Rahmen der Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung Entsorgungsgebühren in welcher Höhe zu tragen hat.
Es war strittig, ob ein Entsorgungsbetrieb in Nordrhein-Westfalen die gesamten für die Wohnanlage angefallenen Entsorgungsgebühren gegen einzelne Wohnungseigentümer geltend machen kann oder nur den Anteil, der entsprechend deren Miteigentumsanteile auf den Wohnungseigentümer entfällt, dessen Eigentumswohnung zwangsversteigert wird.
Der BGH entschied auf Grundlage des Kommunalabgabegesetzes für Nordrhein-Westfalen (KAG-NW), dass jeder einzelne Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner verpflichtet werden darf. Landesgesetzgeberdürfen sich aber auch am Wohnungseigentumsgesetz (WEG) orientieren und für einzelne Wohnungseigentümer lediglich eine teilweise Haftung anordnen (§ 10 Abs. 8 Satz 1). Das KAG-NW begründet hingegen in § 6 Abs. 5 eine auf den einzelnen Wohnungseigentümern ruhende öffentliche Last in Höhe der für das gesamte Grundstück entstandenen Benutzungsgebühren.
BGH, Urteil v. 11.05.10, Az.: IX ZR 127/09

Dass die Anwesenheit einer Person, die nicht Eigentümer ist, in einer Eigentümerversammlung per Beschluss und auch stillschweigend gestattet werden kann, entschied das LG Karlsruhe im Mai 2010. Eine Versammlung von Wohnungseigentümern ist grundsätzlich nicht öffentlich. Im Einzelfall darf aber eine Person, die nicht Eigentümer ist, zur Beratung hinzugezogen werden. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer kann die Teilnahme per Geschäftsordnungsbeschluss genehmigen. Beanstandet später ein Wohnungseigentümer die Anwesenheit des Dritten und schweigen die anderen Eigentümer auf diesen Einwand, ist das so zu verstehen, dass sie die Anwesenheit des Dritten mehrheitlich billigen. Ein Verstoß gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit einer Eigentümerversammlung liegt dann nicht vor.
Landgericht Karlsruhe, Urteil v. 11.05.10, Az.: 11 S 9/08

 

Dass ein Hausverwalter die Immobilieneigentümer bei einer förderungsfähigen Baumaßnahme auf eine finanzielle Förderung in Form einer Investitionszulage hinweisen muss, entschied das Oberlandesgericht in Frankfurt im März 2010.
Diese Feststellung traf das Frankfurter Gericht in einem Rechtsstreit, in dem einem Geschäftsführer einer Hausverwaltungsgesellschaft eine Pflichtverletzung vorgeworfen wurde. Eine Hausverwaltungsgesellschaft hatte eine Wohnanlage seit 1999 sanieren lassen. Im Jahr 2001 wurde ein neuer Geschäftsführer ernannt, der es angeblich versäumte, die Anträge für eine Investitionszulage für die Jahre 2000 und 2001 zu stellen. Die Gesellschaft machte deshalb Schadensersatz in Höhe von 27.800 Euro geltend. Die Klage der Gesellschaft auf Schadensersatz
wurde abgewiesen. Der neue Geschäftsführer hatte nicht gegen die Pflichten eines Geschäftsführers verstoßen. Die Finanzierung der Sanierung war bereits vor der Bestellung des neuen Geschäftsführers abgeschlossen, so dass dieser nicht verpflichtet war, mögliche finanzielle Förderungen herbeizuführen. Außerdem wäre es eine Aufgabe des ehemaligen Geschäftsführers gewesen, die Fördermöglichkeiten den Eigentümern mitzuteilen und die Förderanträge zu stellen.
OLG Frankfurt, Urteil v. 09.03.10, Az.: 14 U 52/09


Wie schwerwiegende Gründe, die gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG einen Anspruch auf Abänderung der Kostenverteilung rechtfertigen, definiert werden, veranschaulicht ein Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth:
Gravierend genug ist die Benachteiligung eines einzelnen Wohnungseigentümer erst dann, wenn sie mehr als 25 Prozent beträgt.
In einer Eigentümergemeinschaft sollte ein zu einer Eigentumswohnung gehörender Spitzboden ausgebaut werden. Hierdurch wäre auch die Wohnfläche vergrößert worden. Aus diesem Grund wollte ein Eigentümer durchsetzen, dass der Kostenverteilungsschlüssel für die sonstigen Betriebskosten zukünftig nicht mehr nach Miteigentumsanteilen sondern nach der Wohnfläche berechnet wird. In der Teilungserklärung war eine Öffnungsklausel enthalten, wonach mit einfacher Mehrheit eine Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels beschlossen werden kann. Die Mehrheit der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft lehnte dies jedoch ab.
Zu Recht! Das Gericht wies die Anfechtungsklage des Eigentümers ab. Eine ergänzende Auslegung der Teilungserklärung führt nicht dazu, dass wegen einer baulichen Veränderung die Kostenverteilung zukünftig anders erfolgen muss. Das Gericht verneinte das Vorliegen eines schwerwiegenden Grundes im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG. Die Benachteiligung des klagenden Wohnungseigentümers war mit 13 Prozent zu gering. Hierfür sind laut gefestigter Rechtsprechung mehr als 25 Prozent erforderlich.
LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 26.08.09, Az. 14 S 3582/09
 

Wenn Wohnungseigentümer den Kostenverteilungsschlüssel für Betriebs- und Verwaltungskosten ändern wollen, reicht es nicht aus, nur eine Jahresabrechnung oder nur einen Wirtschaftsplan auf Grundlage des neuen Verteilungsschlüssels zu beschließen. Ohnehin kann ein Kostenverteilungsschlüssel nicht rückwirkend abgeändert werden, wie der Bundesgerichtshof (BGH) beschloss.
Im Juli 2007 hatte eine Eigentümergemeinschaft in einer Eigentümerversammlung die Jahresabrechnung 2006 und den Wirtschaftsplan 2007 per Beschluss genehmigt. Die Kostenpositionen Instandhaltungsrücklage, Hausmeisterkosten, Versicherungskosten und Verwalterhonorar wurden jedoch in der Abrechnung und dem Wirtschaftsplan nach einem neuen Schlüssel verteilt. Diese neue Kostenverteilung war so jedoch nicht in der Teilungserklärung vorgesehen. Der Wirtschaftsplan sollte außerdem rückwirkend, bereits ab Januar 2007, gelten. Ein Wohnungseigentümer focht diese Beschlüsse an.
Mit Erfolg! Der BGH entschied, dass die Beschlüsse nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und somit rechtswidrig sind. Zwar können Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) den Kostenverteilungsschlüssel durch Mehrheitsbeschluss ändern und zwar auch rückwirkend. Eine rückwirkende Änderung entspricht aber in der Regel nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die einzelnen Wohnungseigentümer dürfen darauf vertrauen, dass die bis zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels angefallenen Kosten nach dem bisherigen Schlüssel umgelegt werden. Nur im Ausnahmefall, beispielsweise wenn der bisherige Schlüssel zu grob unbilligen Ergebnissen führte, darf eine rückwirkende Änderung erfolgen.
Weiterhin ist der Beschluss nichtig, wenn der Wirtschaftsplan für die Instandhaltungsrücklage einen anderen Verteilerschlüssel als die Teilungserklärung vorsieht. Aus dem Beschluss ging zudem nicht ausdrücklich hervor, dass der ursprünglich von der Teilungserklärung vorgegebene Schlüssel geändert werden sollte. Derart weitreichende Änderungen müssen aber erkennbar durchgeführt werden.
BGH, Urteil v. 09.07.10, Az. V ZR 202/09

 
Das Landgericht Nürnberg-Fürth sprach einem Wohnungseigentümer Recht zu, der mehrere Beschlüsse einer im Sommer 2007 durchgeführten Eigentümerversammlung angefochten hatte. Da er mit der Zahlung des Hausgelds in Verzug war, hatte die Eigentümerversammlung unter dem Tagesordnungspunkt 1 den Ausschluss des Eigentümers von der Versammlung beschlossen. In § 10 der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft war bestimmt, dass Eigentümer, die mit der Zahlung von Hausgeldbeiträgen länger als einen Monat in Verzug sind, nicht an der Eigentümerversammlung teilnehmen und über Beschlüsse abstimmen dürfen.Das Nürnberger Landgericht urteilte jedoch, dass die Klausel in § 10 der Teilungserklärung rechtswidrig und deshalb nichtig ist. Das Recht zur Teilnahme an einer Eigentümerversammlung darf einem Wohnungseigentümer für den Fall, dass er mit Hausgeldzahlungen in Verzug ist, nicht entzogen werden. Denn ein Wohnungseigentümer verliert dadurch, dass ihm das Recht zur Teilnahme an Versammlungen und Abstimmungen entzogen wird, sämtliche Kontroll- und Mitwirkungsmöglichkeiten.
Hierin sah das Gericht eine unzulässige Verletzung des Artikels 14 des Grundgesetzes: Der Wohnungseigentümer wurde durch die streitgegenständliche Klausel in unzulässiger Weise in seinen Rechten als Eigentümer beschnitten.
LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 17.03.10, Az.: 14 S 5126/09


So entschied das Hamburger Landgericht, weil der Mieter in einer mit Fliesen und Laminat ausgelegten Eigentumswohnung regelmäßig starken Trittschall verursachende Schuhe mit harten Absätzen trug. Die Geräusche waren sehr deutlich und störend in der darunter liegenden Eigentumswohnung zu vernehmen. Aus diesem Grund verklagte der betroffene Wohnungseigentümer den Eigentümer der vermieteten Wohnung. Mit Erfolg! Die Hamburger Richter kamen zu dem Ergebnis, dass der vermietende Wohnungseigentümer zwar lediglich dazu verpflichtet ist, die von seiner Wohnung ausgehende Trittschallbelastung auf den zulässigen Pegel von 63 Dezibel zu reduzieren. Durch das Tragen von Schuhen mit harten Absätzen in der Wohnung wurde dieser Lärmpegel zwar nicht überschritten, dennoch war die Lärmbelästigung für den gestörten Wohnungseigentümer wegen der nicht dämpfenden Fußbodenbeläge nicht hinnehmbar.  LG Hamburg, Urteil v. 15.12.2009, Az.: 316 S 14/09


WEG-Verwalter und Beiräte müssen sich umstellen: Auf die jetzt zu erstellenden Jahresabrechnungen hat das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04.12.2009 erhebliche Auswirkungen. Ab sofort dürfen keine Soll-Beträge für die Instandsetzungsrückstellung mehr in der Abrechnung gebucht werden. Tatsächliche (Ist-Beträge) und geschuldete (Soll-Beträge) Zahlungen
der Eigentümer auf die Rücklage dürfen weder als Ausgaben noch als "sonstige Kosten" in der Abrechnung erscheinen. Auch in der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage sind nicht mehr die geschuldeten, sondern die tatsächlich geflossenen Zahlungen zu berücksichtigen. Zusätzlich sind die offenen, von den Eigentümern auf die Rücklage geschuldeten Zahlungen anzugeben. Jahresabrechnungen, die diese neuen Grundsätze der BGH-Rechtsprechung nicht beachten, entsprechen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung und sind anfechtbar. Anfechtbar wird damit auch die Entlastung des Verwalters, der eine Abrechnung noch nach dem alten Modell aufstellt und sogar des Verwaltungsbeirats, der eine solche fehlerhafte Abrechnung geprüft und nicht beanstandet hat. Wie der laut Wirtschaftsplan in die Rücklage zu überführende Betrag in der Jahresabrechnung darzustellen ist, hat der BGH offen gelassen. Problematisch ist, dass nach dieser neuen BGH-Rechtsprechung die Einzelabrechnung nicht mehr mit dem Nachzahlungs- oder Guthabenbetrag des einzelnen Eigentümers endet, wenn die Sollzahlung zur Rücklage aus der Ausgabenseite herausgenommen wird.
BGH vom 04.12.2009, Az. V ZR 44/09

 
So entschied das Hamburger Landgericht, weil der Mieter in einer mit Fliesen und Laminat ausgelegten Eigentumswohnung regelmäßig starken Trittschall verursachende Schuhe mit harten Absätzen trug. Die Geräusche waren sehr deutlich und störend in der darunter liegenden Eigentumswohnung zu vernehmen. Aus diesem Grund verklagte der betroffene Wohnungseigentümer den Eigentümer der vermieteten Wohnung. Mit Erfolg! Die Hamburger Richter kamen zu dem Ergebnis, dass der vermietende Wohnungseigentümer zwar lediglich dazu verpflichtet ist, die von seiner Wohnung ausgehende Trittschallbelastung auf den zulässigen Pegel von 63 Dezibel zu reduzieren. Durch das Tragen von Schuhen mit harten Absätzen in der Wohnung wurde dieser Lärmpegel zwar nicht überschritten, dennoch war die Lärmbelästigung für den gestörten Wohnungseigentümer wegen der nicht dämpfenden Fußbodenbeläge nicht hinnehmbar.  LG Hamburg, Urteil v. 15.12.2009, Az.: 316 S 14/09


WEG-Verwalter und Beiräte müssen sich umstellen: Auf die jetzt zu erstellenden Jahresabrechnungen hat das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04.12.2009 erhebliche Auswirkungen. Ab sofort dürfen keine Soll-Beträge für die Instandsetzungsrückstellung mehr in der Abrechnung gebucht werden. Tatsächliche (Ist-Beträge) und geschuldete (Soll-Beträge) Zahlungen
Wann die Teilnahme eines Rechtsanwalts in einer Eigentümerversammlung zulässig ist, entschied das Oberlandesgericht in Köln im Sommer 2009. Innerhalb einer Eigentümergemeinschaft waren wiederholt Beschlüsse zur Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen durch das Gericht für ungültig erklärt worden. Deshalb sollte ein Finanzierungsbeschluss für eine Sanierungsmaßnahme erneut gefasst werden. Da die Verteilung der Sanierungskosten sich äußerst komplex und schwierig darstellte, hatte der Versammlungsleiter einen Rechtsanwalt gebeten, an der Versammlung teilzunehmen. Dieser sollte die anwesenden Eigentümer rechtlich beraten und bei der Formulierung des Beschlussantrags behilflich sein. Der später gefasste Finanzierungsbeschluss wurde dann jedoch von einer Eigentümerin mit der Begründung angefochten, der Rechtsanwalt sei nicht berechtigt gewesen, an der Versammlung teilzunehmen. Ohne Erfolg! Die Teilnahme des Rechtsanwalts an der Versammlung verstößt nicht gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung. Streitigkeiten sollen die Eigentümer zwar unter sich austragen. Im Einzelfall kann jedoch der Verwalter einen Rechtsanwalt als Berater heranziehen, sofern dies im Interesse der Gesamtheit der Eigentümer geschieht. Es darf kein konkreter Interessenkonflikt zwischen einem einzelnen Eigentümer und der Eigentümergemeinschaft vorhanden sein. Es ist lediglich notwendig, dass eine Beratung erforderlich ist und diese allen anwesenden Eigentümern dienlich ist.
OLG Köln, Beschluss v. 22.06.2009, Az: 16 Wx 266/07