GEWERBERAUMMIETRECHT
Wurden Gewerberäume ausdrücklich zum Zweck eines bestimmten Gewerbes vermietet und stellt sich nachträglich heraus, dass eine behördliche Genehmigung des Betriebs (hier einer Spielhalle) unvorhersehbar nicht möglich ist und hiergegen auch gerichtlich nicht erfolgreich vorgegangen werden kann, ist die Geschäftsgrundlage für den Mietvertrag entfallen. Dies bedeutete im konkreten Fall, dass das hier auf fünf Jahre befristete..
Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug mit weniger als einer Monatsmiete
Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB liegt ein den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigender wichtiger Grund vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Anders als bei Wohnraummietverhältnissen kann bei Gewerbemietverträgen schon ein Mietrückstand von weniger als einer Monatsmiete genügen.
Gibt der Inhaber eines Gewerbebetriebs ein zum Wohnen gemietetes Einfamilienhausgegenüber dem Gewerbeamt als Betriebsstätte an, so liegt hierin eine Vertragsverletzung, die den Vermieter zur ordentlichen Kündigung berechtigt. (BGH, Beschluss v. 31.7.2013, VIII ZR149/13)
Der Vermieter von Gewerberäumen kann die Nebenkostenvorauszahlungen einseitig anpassen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Anpassung führt nicht dazu, dass der wirksam für mehr als ein Jahr geschlossene Vertrag wegen Verstoßes gegen die Schriftform für unbestimmte Zeit gilt. (BGH, Urteil v. 5.2.2014, XII ZR 65/13)
Der Vermieter kann eine Betriebskostenabrechnung auch dann nachträglich zulastendes Mieters korrigieren, wenn er ein Guthaben vorbehaltlos an den Mieter ausgezahlt hat. Das gilt auch bei der Gewerbemiete. (BGH, Urteil v. 10.7.2013, XII ZR 62/12)
Wird bei einem gewerblichen Mietverhältnis über das Vermögen eines Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet, beendet die Kündigung des Insolvenzverwalters den Mietvertrag auch mit Wirkung für die Mitmieter. (BGH, Urteil v. 13.3.2013, XII ZR 34/12)
Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks tritt in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution ein. (BGH, Urteilv. 25.7.2012, XII ZR 22/11)
Die Verletzung der in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter stellt einen Mangel der Mietsachedar, der zur Minderung der Miete führen kann. (BGH, Urteil v. 10.10.2012, XII ZR 117/10)
Bei einem gewerblichen Mietverhältnis kann für den Mieter ein Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn der Vermieter gegenüber Dritten ohne berechtigtes Interesse Behauptungen aufstellt, die geeignet sind, den Gewerbebetrieb des Mieters nachhaltig zu beeinträchtigen, und deshalb die das Mietverhältnis tragende Vertrauensgrundlage derart zerstört ist, dass dem Mieter unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßstabes nicht mehr zugemutet werden kann.
BGH, 15.9.2010, Az: XII ZR 188/08
Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung - vor Ablauf der Abrechnungsfrist - erteilt hat, zum Beispiel im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters. Bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Gebäude gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist. Bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab obliegt dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast daf&u uml;r, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen. Dabei ist hinsichtlich der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren und auf die konkreten Gegebenheiten des Gebäudekomplexes einerseits und die Art der gewerblichen Nutzung andererseits abzustellen; die in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten sind nicht maßgeblich.
BGH, 11.8.2010, Az: VIII ZR 45/10
Formularmäßige Klauseln, die dem Verwender das Recht einräumen, seine vertragliche Stellung als Vermieter von Gewerberäumen jederzeit auf eine andere Person zu übertragen, stellen nicht generell eine unangemessene Benachteiligung dar. Vielmehr ist, wenn der Mieter Unternehmer ist, eine am Maßstab des § 307 BGB ausgerichtete Prüfung der Umstände des Einzelfalls von Nöten. Dabei ist auf der Vermieterseite ein grundsätzliches Interesse eines gewerblichen, als Gesellschaft organisierten Vermieters anzuerkennen, einen wirtschaftlich für sinnvoll erachteten künftigen Wandel der Rechtsform oder Rechtsinhaberschaft durch die Möglichkeit einer Bestandsübernahme zu erleichtern. Dem wird ein Interesse des Mieters entgegenzuhalten sein, sich über Zuverlässigkeit und Solvenz des Vermieters zu vergewissern. Dieses Mieterinteresse wird um so eher Beachtung fordern, je stärker das Vertragsverhält nis von einem besonderen Interesse des Mieters an der Person eines bestimmten Vermieters (mit-) geprägt wird.
BGH, 9.6.2010, Az: XII ZR 171/08
Eine Kautionsvereinbarung über fünf Monatsmieten kann bei einem Gewerbemietvertrag wirksam getroffen werden. Hier unterliegt die Mietsicherheit keiner gesetzlichen Beschränkung. Darüber hinaus ist eine Kaution, die drei Monatsmieten deutlich übersteigt, im Hinblick auf die bei Gewerbemietverträgen bestehenden Risiken grundsätzlich zulässig. Vorliegend wurde der Mieter weder unangemessen benachteiligt, noch waren sonstige Anhaltspunkte für eine Sittenwidrigkeit erkennbar gewesen.
OLG Düsseldorf, 28.5.2009, Az: 10 U 2/09
Der Betreiber eines Lebensmitteldiscounters hat Ladenräume in einem Einkaufszentrum fest für 15 Jahre gemietet. Es handelt sich um den größten Laden und den Publikumsmagneten des EKZ. Im Laufe der Jahre ließ die Attraktivität des Zentrums nach. Zuletzt gab es dort eine Leerstandsquote von 40 %. Die Mieterin wollte gerichtlich geklärt wissen, dass sie den Laden nicht durchgehend geöffnet halten muss und dass sie ihr Geschäft nach eigenem Belieben öffnen und schließen darf. Damit war sie in allen Instanzen erfolglos. Der von der Vermieterin gestellte Formularvertrag engt die Mieterin in ihren Möglichkeiten ein. Er sieht vor, dass die Discounterin das Geschäft während der vom Vermieter vorgegebenen Öffnungszeiten durchgehend offen halten muss, dass sie weder vorübergehend noch dauerhaft schließen oder den Betrieb einstellen darf, dass sie ein vage bestimmtes Sortiment vorhalten muss und dass sie nicht vor Überschneidungen mit den Sortimenten anderer Mieter und vor Konkurrenz durch andere Mieter im Einkaufszentrum geschützt ist. Da die Sortimentsbindung in dem Mietvertrag sehr weit gefasst wurde als Bindung an das Sortiment eines bestimmten Discounters einschließlich der dazugehörigen Rand- und Nebensortimente, ließ der BGH die Kombination der Vertragsklauseln durchgehen. Dabei hat er allerdings angedeutet, dass bei einer engeren Fassung der Sortimentsbindung anders - zugunsten des Mieters - entschieden werden könnte. Auch hätte die Entscheidung zur Offenhaltungspflicht anders ausgehen können, wenn Mieter ein kleines, inhabergeführtes Geschäft wäre und nicht ein großer Discounter.
BGH, Urteil vom 03.03.2010, Az.: XII ZR 131/08
Die Umlage von "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305 c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Daran ändert sich auch dadurch nichts, dass die Vorauszahlungen im Einzelfall deutlich niedriger festgelegt wurden als die später abgerechneten Kosten und die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält.
BGH-Urteil 09.12.2009, XII ZR 109/08
Bei einem Gewerberaum-Mietvertrag ist es zulässig, Schadensersatzansprüche wegen Verzugs mit der Übergabe formularmäßig auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu beschränken.
OLG Düsseldorf, 24.1.2008, Az: I-24 U 95/07
Vermieter dürfen nach Beendigung des Mietverhältnisses Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom und Wasser einstellen. Dies hat der für das gewerbliche Mietrecht zuständige Zwölfte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden. Der Senat hält den Besitzschutz auf die Einstellung von Versorgungsleistungen für nicht anwendbar. Er tritt damit der bisher in Rechtsprechung und Literatur überwiegend vertretenen Auffassung entgegen, die in der Einstellung der Leistungen eine besitzrechtlich verbotene Eigenmacht sieht.
BGH Urteil vom 06.05.2009, Az: XII ZR 137/07
BGB §§ 542, 705
Der Mietvertrag mit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts muss gegenüber dieser, nicht gegenüber ihren Gesellschaftern, gekündigt werden. Ausreichend ist aber, wenn die Kündigungserklärung an alle Gesellschafter der Außen-GbR adressiert wird und diesen zugeht.
LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 21.04.2009, AZ: 6a S 65/08 (AG Frankfurt/Oder)