WOHNRAUMMIETRECHT

BGH, Urteil v. 19.3.2014, VIII ZR 203/13

Der Verkäufer einer vermieteten Wohnung kann den Käufer ermächtigen, schon vor der Eigentumsumschreibung Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter wie Mieterhöhungen vorzunehmen.

BGH, Urteil v. 17.10.2014, V ZR 26/14

Beauftragt der Verwalter für die in einem Anfechtungsprozess beklagten Eigentümer einen Anwalt, darf er diesen aus Gemeinschaftsmitteln bezahlen, wenn im Wirtschaftsplan Mittel hierfür vorgesehen oder er hierzu ermächtigt ist.

BGH, Urteile v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13

Der BGH hat seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen geändert. Schönheitsreparaturen können nicht mehr formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde.  Quotenabgeltungsklauseln hält der BGH für unwirksam.

BGH, Urteil v. 18.12.2013, XII ZR 80/12

Die Unwirtschaftlichkeit einer Heizungs- und Belüftungsanlage berechtigt den Mieter nicht zur Minderung, wenn die Anlage fehlerfrei arbeitet und dem bei Gebäudeerrichtung maßgeblichen Standard entspricht. Zur Modernisierung einer vertragsgemäßen Anlage ist der Vermieter nicht verpflichtet.

BGH, Urteil v. 19.12.2012, VIII ZR 152/12

Eine vorübergehende Mehrbelastung mit Verkehrslärm ist kein zur Minderung berechtigender Mangel der Wohnung, wenn nicht eine geringe Verkehrsbelastung vertraglich vereinbart ist. Eine solche Vereinbarung liegt nicht schon darin, dass der Mieter eine geringe Lärmbelastung vorfindet und als vorteilhaft ansieht

BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 137/15

In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die Vereinbarung, dass dieser „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Eine Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung oder das Beifügen des Betriebskostenkataloges ist nicht erforderlich.

BGH, Urteil v. 29.2.2012, VIII ZR 155/11

Will ein Mieter die Miete wegen Lärm und ähnlichen Einwirkungen mindern, reicht eine Beschreibung der Beeinträchtigungen und deren ungefährer Zeitpunkt, Dauer und Frequenz aus. Der Mieter muss kein minutiöses Protokoll vorlegen.

BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 93/15

Vermieter, die Kosten auf mehrere Gebäude verteilen oder um nicht umlagefähige Anteile bereinigen, müssen nicht mehr aufschlüsseln, wie sie die Kosten ermittelt haben, die sie in der jeweiligen Abrechnungseinheit letztlich umlegen.

BGH, Beschluss v. 27.10.2015, VIII ZR 288/14

Der Mieter kann bei Mängeln neben der Minderung grundsätzlich auch ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Insgesamt darf er aber nur einen Betrag einbehalten, der in einem angemessenen Verhältnis zu dem Mangel steht. 

BGH, Urteil v. 22.10.2014, VIII ZR 97/14

Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine nicht näher erläuterte Umlage nach „Personenmonaten“ erfolgt. Ebenso wenig bedarf es der Angabe, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind.

BGH, Urteil v. 29.4.2015, VIII ZR 197/14

Lärmbelästigungen durch einen neu angelegten Bolzplatz begründen nicht ohne weiteres einen Mangel der Mietsache. Insbesondere Lärm, der von Kindern ausgeht, müssen Nachbarn hinnehmen.

BGH, Urteil v. 7.5.2014, VIII ZR 234/13

Der Vermieter darf die Mietkaution während des Mietverhältnisses nicht verwerten, um streitige Forderungen zu befriedigen. Eine Vereinbarung, die ihm dies gestattet, ist unwirksam.

Klage auf Mieterhöhung ohne wirksames Verlangen unzulässig

Eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig, wenn der Vermieter zuvor kein wirksames Mieterhöhungsverlangen gestellt hat. (BGH, Urteil v. 13.11.2013, VIII ZR 413/12)

Gericht muss prüfen, ob Mietspiegel qualifiziert ist. Zweifelt eine Partei in einem Prozess über eine Mieterhöhung substanziiert an, dass es sich beim verwendeten Mietspiegel um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, muss das Gericht dem nachgehen. (BGH, Urteil v. 6.11.2013, VIII ZR 346/12)

Auch spätere Mieterhöhung kann wirksam sein

Soll ein Verlangen nach einer Mieterhöhung nach dem Willen des Vermieters erst später als gesetzlich vorgesehen gelten, macht dies das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam. (BGH,Urteil v. 25.9.2013, VIII ZR 280/12)

Vergleichsobjekte für Miethöhe-Gutachten müssen breit gestreut sein

Ein Gutachten ist zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ungeeignet, wenn darin nur Objekte aus einer gleichförmigen Siedlung berücksichtigt sind, die demselben Vermieter gehören. (BGH, Urteil v. 3.7.2013, VIII ZR 263/12)

Einfamilienhauszuschlag fließt immer in Vergleichsmiete ein

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mithilfe eines Mietspiegels ist ein Einfamilienhauszuschlag auch dann zu berücksichtigen, wenn dadurch der Höchstwert der Mietspiegelspanne überschritten wird. (BGH, Urteil v. 3.7.2013, VIII ZR 354/12)

"Rettungsbürgschaft" ist nicht auf drei Monatsmieten beschränkt

Für die Bürgschaft eines Dritten für die Mietzahlungen eines Wohnungsmieters ,die eine drohende Kündigung abwenden soll, gilt die Begrenzung von Mietsicherheiten auf drei Monatsmieten nicht. (BGH, Urteil v. 10.4.2013, VIII ZR 379/12)

Veräußerer muss Kaution zurückzahlen

Der Veräußerer eines vermieteten Grundstücks haftet dem Mieter für die Rückzahlung der Kaution für den Fall, dass der Mieter die Kaution vom Erwerber nicht zurückbekommen kann. Ein eventueller Ausschluss dieser Haftung muss eindeutig vereinbart werden. (BGH, Urteilv. 23.1.2013, VIII ZR 143/12)

Bezeichnung allein macht keinen"qualifizierten" Mietspiegel

Ein Mietspiegel ist nicht schon allein deshalb ein qualifizierter Mietspiegel, weil er als solcher bezeichnet ist oder als solcher anerkannt und veröffentlicht worden ist. (BGH, Urteil v 21.11.2012, VIII ZR 46/12)

Mieterhöhung bei Wegfall des vereinbarten Index

Fällt ein Index, der in einem gewerblichen Mietvertrag als Basis für eine Mietanpassung vereinbart ist, weg, ist stattdessen der"Nachfolge-Index" anwendbar. Eine Vermischung von altem und neuemIndex scheidet aus. (BGH, Urteil v. 7.11.2012,XII ZR 41/11)

Erwerber tritt in Anspruch auf Kaution ein

Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks tritt in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution ein. (BGH, Urteil v. 25.7.2012, XII ZR 22/11)

Vermieter darf Kaution nur mit Ansprüchen aus dem Mietverhältnis verrechnen

Der Vermieter kann die Kaution nicht für Forderungen verwenden, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Das gilt auch, wenn das Mietverhältnis beendet ist und die Kaution nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnisbenötigt wird. (BGH, Urteil v.11.7.2012, VIII ZR 36/12)

Überzählige Vergleichswohnung schadet bei Mieterhöhung nicht

Nennt der Vermieter in einem Mieterhöhungsverlangen mehr als drei Vergleichswohnungen, ist das Erhöhungsverlangen nicht deshalb unwirksam, weildie Miete einer der genannten Wohnungen unterhalb der geforderten Miete liegt. (BGH,Urteil v. 28.3.2012, VIII ZR 79/11)

Es muss nicht der nagelneue Mietspiegel sein

Ein Mieterhöhungsverlangen ist nicht deshalb formell unwirksam, weil der Vermieter nicht den neuesten Mietspiegel, der kurz zuvor veröffentlicht worden ist, sondern den bisher geltenden Mietspiegel verwendet hat. (BGH, Urteil v. 6.7.2011, VIII ZR 337/10)

Erwerber haftet für Kaution.

Ein Vermieter, der eine vermietete Wohnung seit dem 1.9.2001 erworben hat, haftet dem Mieter auf Rückzahlung der Kaution, auch wenn er diese nicht erhalten hat. Das gilt selbst dann, wenn das vermietete Objekt vorher schon einmal veräußert und die Kaution hierbei nicht weitergeleitet wurde. (BGH, Urteil v. 1.6.2011, VIII ZR 304/10)

Auch Renovierungskosten bei Modernisierung umlagefähig.

Kosten für Renovierungsarbeiten, die durch eine Modernisierungsmaßnahme anfallen, kann der Vermieter per Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter umlegen. (BGH, Urteil v. 30.3.2011, VIIIZR 173/10)

Vermieter muss Bezugsquelle von Mietspiegel nicht nennen.

Ein Vermieter, der zu einer Mieterhöhung auf einen Mietspiegel Bezug nimmt, muss den Mieter nicht darauf hinweisen, wo sich dieser den Mietspiegel beschaffen kann. (BGH, Beschluss v.31.8.2010, VIII ZR 231/09)

Einbauten des Mieters dürfen bei Mieterhöhung nicht berücksichtigt werden.

Wenn ein Mieter ein Bad und eine Sammelheizung eingebaut und selbst bezahlt hat, darf der Vermieter diese Wohnwertverbesserungen bei einer Mieterhöhung nicht berücksichtigen. (BGH, Urteil v.7.7.2010, VIII ZR 315/09)

Einfacher Mietspiegel genügt für Mieterhöhung.

Ein einfacher Mietspiegel kann auch nach Einführung des qualifizierten Mietspiegels durch die Mietrechtsreform alleinige Grundlage für eine Mieterhöhung sein. Das hat der BGH klargestellt. (BGH, Urteil v. 16.6.2010, VIII ZR 99/09)

BGH, Beschluss vom 03.03.2009 – VIII ZR 247/08 (LG Hagen), BGB § 573
 
Der Wohnbedarf eines Schwagers des Vermieters kann, sofern zu diesem ein besonders enger Kontakt besteht, Eigenbedarf begründen. 


BGB §§ 536, 536 b, 536 c, 305 c II, 307 II

Eine vom Vermieter in einem Gewerberaummietvertrag verwendete formularmäßige Klausel, wonach die Minderung der Miete ausgeschlossen ist, wenn die Nutzung der Räume durch Umstände beeinträchtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung insoweit vollständig ausschließt und dem Mieter nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 BGB belässt.

Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam.

BGH, Urt. v. 23.04.2008-XII ZR 62/06 (LG Hamburg)

BGB §§ 535, 536 a, 538

Einen im Laufe des Mietverhältnisses auftretenden Mangel (Fogging) hat der Vermieter auch dann auf seine Kosten zu beseitigen, wenn die Mangelursache zwar der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist, der Mieter den Mangel aber nicht zu vertreten hat, weil er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht überschritten hat.

Ist der Mieter mit der Beseitigung des Mangels im Verzug, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen (lassen) und zu diesem Zweck vom Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen.

BGH, Urt. v. 28.05.2008-VIII ZR 271/07 (LG Berlin)

BGB §§ 307 I 1, 306 II, 535 I 2

Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat.

Die formularmäßige unangemessene Einengung des Mieters in der Art der Ausführung der Schönheitsreparaturen führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin.

Die Farben hellblau und (zartes) lindgrün seien nach Auffassung des BGH zwar "hell" aber nicht "neutral", weil sie zu vielen Einrichtungsarten nicht passen.

BGH, urt. v. 18.06.2008-VIII ZR 224/07 (LG Berlin)


BGB § 556 Abs. 3 Satz 3

Eine nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt nicht nur dann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB genannten Frist einen die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters übersteigenden Betrag fordert. Eine solche Nachforderung ist vielmehr auch dann anzunehmen, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteil-ten Abrechnung übersteigt. Das gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist.
BGH, Urteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06 - LG Dortmund, AG Dortmund

BGB §§ 535, 556

Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen.
BGH, Urteil vom 14. November 2007 - VIII ZR 19/07 - LG Görlitz, AG Görlitz

BGB §§ 536, 305 Abs. 2, 307 Abs. 2 Bb, Cf

Eine vom Vermieter verwendete formularmäßige Klausel, wonach der Mieter von Gewerberaum gegenüber den Ansprüchen des Vermieters auf Zahlung des Mietzinses kein Minderungsrecht wegen Mängeln der Mietsache geltend machen kann, es sei denn, der Vermieter hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung wegen sonstiger Mängel vollständig ausschließt und dem Mieter auch nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 BGB verbleibt.
Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam.
BGH, Urteil vom 12. März 2008 – XII ZR 147/05 – OLG München, LG München I

BGB §§ 259, 273, 556

Sind Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinander folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist. Gleiches gilt, wenn abgelesene Verbrauchswerte im Vergleich zu anderen Abrechnungszeiträumen auffällige Schwankungen zeigen. Ob die angesetzten Flächen- und Verbrauchswerte zutreffen, berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung.
BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 – VIII ZR 261/07 – LG Berlin, AG Schöneberg

BGB § 280 Abs. 1, § 538

Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht (Fortführung des Senatsurteils vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915).
BGH, Urteil vom 5. März 2008 – VIII ZR 37/07 – LG Bonn, AG Bonn

BGB § 286 Abs. 2 Nr. 4, § 536a Abs. 1 und 2, § 539 Abs. 1

Beseitigt der Mieter eigenmächtig einen Mangel der Mietsache, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), so kann er die Aufwendungen zur Mangelbeseitigung weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Schadensersatz gemäß § 536a Abs. 1 BGB vom Vermieter ersetzt verlangen.


BGH, Urteil vom 16. Januar 2008 – VIII ZR 222/06 – LG Bochum, AG Recklinghausen

BGB § 556 Abs. 3 Satz 3

Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben (hier: Abschluss eines Wärmelieferungsvertrags), auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht unter dem Gesichtspunkt der Eingehung eines unwirtschaftlichen Vertrages kommt nicht in Betracht, wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestand.


BGH, Urteil vom 28. November 2007 – VIII ZR 243/06 – LG Dresden, AG Dresden

BGB § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1

Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht.BGH, Urteil vom 28. November 2007 – VIII ZR 145/07 – LG Potsdam, AG Potsdam

BGH; BGB § 554 Abs. 2

Modernisierungsmaßnahmen nach § 554 Abs. 2 BGB muss der Mieter auch dann dulden, wenn sie im Fall des Verkaufs der Wohnung oder des Grundstücks schon vor der Grundbuchumschreibung von dem hierzu durch den Vermieter ermächtigten Käufer nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB angekündigt und durchgeführt werden.
Die Beurteilung, ob eine Umbaumaßnahme innerhalb der Wohnung, die mit einer Grundrissänderung verbunden ist, zur Verbesserung der Mietsache führt, ist aufgrund einer dem Tatrichter obliegenden Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen.

BGH; BGB § 558 Abs. 1 Satz 1

Bei der Berechnung der Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (Ergänzung zu BGH, Urteil vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122).
BGH, Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 287/06 - LG Görlitz, AG Görlitz

BGH; BGB § 556a

Der Vermieter ist zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch nicht verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind.
Legt der Vermieter von Wohnraum die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung gemäß § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfläche um, genügen Zweifel des Mieters an der Billigkeit dieses Maßstabs nicht, um eine Änderung des Umlageschlüssels zu rechtfertigen.
BGH, Urteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 188/07 - LG Berlin, AG Berlin-Mitte